Выбор квартиры — это не только про светлую кухню и хорошие соседи. Это ещё и юридическая чистота, которую нельзя проверить на глаз. Рассказываю, как не вляпаться в ипотечную кабалу с сюрпризами.
Каждую неделю мне, как адвокату, поступают десятки вопросов от людей, которые уже отдали задаток — а потом узнали, что квартира «с душком». Обременения, аресты, долги, незаконные перепланировки, прописанные родственники — и это только начало. Проверка квартиры перед покупкой — не формальность, а необходимость.
Зачем проверять квартиру перед покупкой
Недвижимость — дорогое удовольствие. Но вместе с квадратными метрами можно приобрести и чужие проблемы. Проверка нужна, чтобы:
- Избежать сделок с мошенниками
- Не потерять деньги
- Не остаться без квартиры по решению суда
- Сохранить нервы и сон
В 2024 году участились случаи, когда квартиры продавались по поддельным доверенностям, с долгами или по «серым» схемам. В итоге — суд, аннулирование сделки и долгая борьба за свои права.
Пошаговая инструкция: как проверить квартиру
1. Проверить собственника
Попросите паспорт продавца и выписку из ЕГРН. Сравните данные. Особое внимание — на наличие других собственников и их согласие на продажу. Если квартира куплена в браке, нужно согласие второго супруга.
Кейс: Александр купил квартиру у мужчины, у которого не было печати о разводе в паспорте. Через месяц появилась бывшая жена и подала иск — часть квартиры её. Суд признал сделку недействительной.
2. Заказать свежую выписку из ЕГРН
Идеально — накануне подписания договора. Что должно насторожить:
- Ипотека
- Арест или обременение
- Слишком частая смена владельцев
- Не совпадает площадь, этаж или адрес
Заказать можно через Росреестр или МФЦ.
3. Проверить историю перехода прав
Покупка у наследников, через дарение, обмен — повышенные риски. Чем длиннее и прозрачнее история — тем лучше. Если в квартире за 5 лет сменилось 3–4 владельца — задаём вопросы.
4. Проверить прописанных и зарегистрированных лиц
Попросите выписку из домовой книги (в МФЦ или у ТСЖ). Особенно важно, если продавец обещает: «Никто не прописан». Убедитесь, что нет несовершеннолетних или пожилых граждан, которых нельзя просто так выписать.
5. Проверить перепланировки
Сравните поэтажный план из БТИ с реальной квартирой. Если в санузле кладовка или снесена несущая стена — сделка может быть оспорена. Незаконные перепланировки часто приводят к штрафам и отказу в регистрации.
6. Проверить судебные споры
Загляните на сайты судов и в картотеку арбитражных дел. Введите ФИО продавца. Ищем иски по долгам, спорам по квартире, бракоразводным процессам с дележкой имущества. Это сигнал остановиться и подумать.
7. Проверить задолженности
Попросите справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Задолженность может «прилипнуть» к квартире. А ещё — проверить наличие долгов у продавца на сайте ФССП (приставов).
8. Проверить документы на квартиру
На руках должны быть: свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН), технический паспорт, кадастровый паспорт, договор основания (купля, дарение, наследство).
Когда лучше обратиться к юристу
Если:
- Продавец не вызывает доверия
- Есть доли или наследники
- Покупаете через доверенность
- Квартира в ипотеке
- Сделка между родственниками
Да, услуги адвоката стоят денег. Но лучше заплатить 10 000 ₽ за проверку, чем потерять 10 миллионов и остаться с ничем.
Частые вопросы от клиентов
– А если продавец скрывает, что кто-то прописан? Сделка может быть признана ничтожной. Обязательно делайте запросы в МФЦ.
– Квартира после приватизации. Это опасно? Если не прошло 3 года — велика вероятность, что кто-то из бывших жильцов имеет право на долю.
– Можно ли купить без участия юриста? Можно. Но это как ходить по канату без страховки. Особенно, если нет опыта и интуиции на обман.
Читайте также: Защита прав потребителей